La reflexión cada vez más brutal entre las expectativas sociales y la realidad de conseguir una vivienda en las grandes ciudades debería hacernos replantearnos la política de vivienda. Este ensayo defiende dos propuestas concretas: el desarrollo de la vivienda de alquiler social y la incorporación de notarios al estado.
Un problema que afecta a los Millennials y a la generación Z en particular es la relativa inasequibilidad de las viviendas de clase media en entornos urbanos. Esto es ciertamente verdadero para las ciudades más grandes de México, pero en realidad es parte de una tendencia más global que, por ejemplo, también afecta a las metrópolis orientales como Seúl y Hong Kong. Si bien la vivienda adecuada ha sido un desafío para todos los regímenes a lo largo de la historia, en el capitalismo tardío de hoy parece alcanzar otro punto máximo, haciéndolo casi imposible sin el apoyo generacional.
Este problema se vincula con un tema más amplio de nuestra era, el cual es que, si bien la sociedad se está volviendo culturalmente más individualista, las sociedades que no son estados de bienestar fuertes no parecen estar construidas en torno a las necesidades individuales. En México esto se evidencia en temas que van desde la jornada laboral hasta el cuidado de los niños. En el caso de la vivienda, las expectativas sociales (incluido el momento) con las que se criaron estas generaciones simplemente no se correlacionan con lo que la persona promedio puede lograr en el mercado laboral.
Este fenómeno es particularmente fuerte en ciudades de rápido crecimiento como Monterrey, donde los precios siguen aumentando. En municipios más ricos como San Pedro, todo el concepto de vivienda de clase media dejó de existir, ya que el suelo debajo de las construcciones más ruinosas vale entre diez y veinte millones de pesos. En el extremo opuesto, la clase trabajadora es empujada fuera de los límites de la ciudad, viviendo en viviendas de baja calidad con escasos servicios.
Si bien los gobiernos pueden hacer mucho para aumentar los ingresos, mientras la vivienda se considere una inversión, el costo de la vivienda es un problema difícil de resolver. A continuación, discutiremos dos propuestas políticas concretas. Estas no son soluciones como tales, pero pueden ayudar a aliviar la presión sobre las generaciones actuales que intentan establecer un lugar propio.
La primera propuesta es el desarrollo de un programa de alquiler social a nivel estatal. Lo que erróneamente llamamos “vivienda social” en México en realidad equivale a la construcción masiva de viviendas de interés social respaldadas por créditos estatales. México ha tomado la decisión histórica de enfocar su política de vivienda en la propiedad, y eligió otorgar créditos (generar así deuda) como la principal herramienta para lograrlo, con el INFONAVIT como programa principal. Tenga en cuenta que esto, por lo tanto, en realidad no socializa (‘desmercantiliza’) el derecho a la vivienda, ya que los ciudadanos deben endeudarse para obtener este derecho. En el pasado, el gobierno solía tomar la iniciativa en la planificación y construcción de viviendas “sociales” (es decir, baratas), pero desde la era neoliberal esto ha sido desregulado y en gran parte subcontratado al sector privado. En la práctica, los contratistas construyen masas de casas idénticas en terrenos baratos y utilizan la palanca del crédito del gobierno para vendérselas a los trabajadores.
El problema de este programa no es la oferta como tal, por ejemplo, Nuevo León tiene históricamente uno de los índices de vivienda INFONAVIT más altos del país, llegando incluso al problema contrario de abandono de viviendas. El problema real es triple: 1) la calidad y la ubicación de las casas todavía está limitada por el presupuesto, ya que se espera que los hogares de bajos ingresos compren estas casas con un crédito (relativamente alto). Esto en la práctica conduce a viviendas de baja calidad y la expansión de la ciudad hacia el exterior que sigue una lógica puramente rentable, independientemente de los servicios disponibles. 2) INFONAVIT está vinculado a la seguridad social, y por lo tanto limitado a la minoría de mexicanos con empleo formal. 3) Este sistema no reduce la vulnerabilidad de las familias, sino que las endeuda a largo plazo. Son los propios trabajadores quienes pagan por este sistema, que distribuye el dinero hacia los contratistas, no a los particulares.
INFONAVIT es un programa exitoso en sus propios términos, y recientemente ha sufrido cambios para hacerlo más social, pero lo que estoy proponiendo es la creación de una agencia complementaria que se centre en la vivienda de alquiler. Idealmente, esto sería financiado por el gobierno federal pero planificado a nivel estatal, y a cada municipio se le asignaría una cuota del 5% de vivienda social dentro de su territorio.
La vivienda social en la mayoría de los países (por ejemplo, EE. UU. o Bélgica) se refiere a viviendas construidas por el gobierno o patrocinadas que se alquilan a bajo precio a los ciudadanos. Una forma de hacerlo es cobrando un porcentaje de los ingresos de las personas (por ejemplo, el 20 %) en lugar de un precio fijo, lo que lo hace costoso para las personas ricas pero barato para quienes tienen salarios bajos. Esto va en contra del funcionamiento normal del mercado, en la medida en que la vivienda social no está destinada a recuperar costes lo antes posible. Especialmente si el gobierno controla directamente la vivienda, las inversiones pueden recuperarse en períodos de tiempo mucho más largos. Tal sistema tiene las siguientes ventajas:
1. Puede reducir o al menos estabilizar la pobreza. La pobreza es principalmente un problema de ingresos, pero esto puede marcar la diferencia porque ayuda a los hogares a controlar su costo principal. Los países con bajos índices de pobreza, como los Países Bajos, suelen tener una larga historia de vivienda social. A diferencia del INFONAVIT, este no está vinculado a la seguridad social ni a ningún fondo, por lo que está disponible para millones de trabajadores informales. Adicionalmente, no puede generar vulnerabilidad adicional a través de deudas y tasas de interés.
2. Puede contrarrestar o frenar la segregación territorial. Por lo general, las ciudades están involucradas en una dinámica llamada gentrificación, donde los grupos de bajos ingresos son expulsados de ciertas partes de la ciudad cuando se vuelven más deseables. Este proceso puede ser perverso, porque cada vez que los vecindarios pobres finalmente reciben mejoras, el mercado de bienes raíces subirá los precios, empujando así a los residentes a lugares peores. Con la vivienda social, los gobiernos pueden comprar terrenos especulativos en todas las partes de la ciudad (no solo en las más baratas) y construir proyectos que alberguen a muchas más personas (por ejemplo, apartamentos) de las que se podrían utilizar de otro modo. Al alquilarlos a bajo precio, se puede crear una combinación social, que podría también estabilizar los precios de compra para la clase media en esos vecindarios. De manera similar, los gobiernos pueden aplicar mejoras a barrios con concentraciones de vivienda social, sin tener que temer un efecto perverso de reemplazo de población.
3. Si se hace a gran escala, puede dar a los gobiernos locales un control más limitado de los flujos de tráfico. Una de las tragedias de las viviendas del INFONAVIT es que a menudo se ubican muy lejos del centro, lo que limita las opciones de empleo de los residentes a las fábricas cercanas. Aquellas personas que trabajan como, por ejemplo, un guardia nocturno o un limpiador en otro lugar, necesitan pasar horas en el tráfico todos los días. Dado que, en mi concepto, el gobierno toma la iniciativa directa en la construcción, puede tomar la reducción del tráfico (por lo tanto, la contaminación por CO2) como un objetivo secundario.
4. Esto da al gobierno (más) control sobre la calidad de la vivienda. Dado que el gobierno es responsable de la construcción de estas unidades, puede establecer los estándares de construcción, tanto en términos de condiciones de vida como de sostenibilidad. Dado que el cliente no tiene que comprar la casa, los estándares no tienen porqué ser lo más baratos posible. La calidad aquí no se refiere solo a la casa individual, sino al vecindario en su conjunto. Con la construcción de viviendas, las unidades a menudo se planifican sin servicios, mientras que las viviendas de alquiler social se pueden implantar de manera más orgánica dentro de la ciudad, o en el caso de grandes desarrollos en conjunto con otras inversiones de infraestructura como hospitales, estaciones de metro o escuelas.
Llevará tiempo crear un parque de viviendas sociales relevante de este tipo, pero a largo plazo puede tener efectos positivos tanto para los inquilinos como para los compradores potenciales. Si bien inicialmente está dirigido a los hogares más vulnerables, con el tiempo el acceso se puede ampliar a las familias de clase media baja.
La segunda propuesta, más pequeña, es abolir los notarios públicos como institución independiente. Lo que diferencia a los notarios de la clase más amplia de abogados que cobran autógrafos a los mortales comunes es que su independencia parece una herencia del feudalismo. En el feudalismo, a las élites se les otorgan derechos legales sobre ciertas áreas. Esto incluía derechos económicos sobre las tierras, pero también ciertos poderes políticos, como la posibilidad de recaudar impuestos. Los notarios son similares a la baja nobleza en el sentido de que: a) dependiendo del país, su privilegio es heredado o otorgado por los líderes políticos, en el caso de México por los gobernadores; b) ellos, como individuos, pueden gravar a las personas en forma de tasas.
Para ser claros, alrededor del 85% del dinero que pagas en la notaría para comprar una casa son impuestos recaudados para varios niveles de gobierno. Eso significa que los honorarios del notario son “solo” aproximadamente entre 20,000 y 60,000 pesos para viviendas de clase media, lo que sigue siendo un costo significativo que requiere varios meses de ahorro. Sin embargo, es un principio obsoleto que para comprar una casa se requiere que pague un cierto porcentaje a particulares, quienes, al igual que los médicos, están exentos de impuestos sobre la renta en sus tarifas de honorarios.
La solución sería incorporar al registro civil de los municipios la profesión de notario, a quien ya le encomendamos por ejemplo el registro de bebés. El importante trabajo de los notarios puede entonces llevarse a cabo en un contexto asalariado (alto), y podría cobrarse a los ciudadanos una tarifa fija, similar a otros procedimientos administrativos, en lugar de gravar directamente la propiedad. Si bien este cambio es demasiado pequeño para cambiar la tendencia general, puede ayudar a la población a ahorrar colectivamente grandes cantidades de dinero.
Ambas propuestas discutidas en este ensayo requerirían reformas institucionales bastante grandes, cada una de las cuales indudablemente se encontraría con diferentes tipos de resistencia de la élite. Además, ninguno de los dos tendría efectos masivos repentinos en el mercado de la vivienda, convirtiendo especialmente al segundo en un riesgo político. Sin embargo, ambas serían direcciones lógicas para que evolucione un estado moderno. Una ayudaría a controlar los costos y redistribuir a corto plazo, la otra proporcionaría las herramientas del gobierno para intervenir en el terrible mercado de la vivienda urbana a largo plazo.
Traducido por Keren Venegas